Marché immobilier du Pays Basque : résilience et qualité de vie

📊 Synthèse du marché immobilier du Pays Basque

Le Pays Basque (Euskadi) se distingue comme la région espagnole aux prix immobiliers les plus élevés, portée par une économie solide, un marché du travail dynamique et une qualité de vie exceptionnelle. Le prix au mètre carré atteint 3 016,24 € en février 2026, en hausse de 8,05 % sur un an. Avec près de 26 200 transactions sur les douze derniers mois, le marché reste actif malgré des prix élevés. La demande étrangère représente 6,6% des achats, avec une forte présence roumaine, marocaine, pakistanaise, colombienne et chinoise.

📈 Évolution récente du prix au m² (mars 2025 - fév. 2026)

📅 Tendance des prix sur 5 ans (2022-2026)

🏠 Transactions immobilières annuelles (2015-2026)

🏘️ Analyse par segment : neuf vs ancien, typologie

🌍 Profil des acheteurs internationaux du Pays Basque

Le Pays Basque attire une diversité d'acheteurs étrangers : 6,6% des transactions. La Roumanie est le premier pays contributeur avec 10,1% des achats étrangers, suivie par le Maroc (8,2%), le Pakistan (6,2%), la Colombie (5,9%) et la Chine (5,8%).

👥 Âge et typologie des acheteurs basques

Le Pays Basque se caractérise par une population d'acheteurs relativement jeune (âge médian 46 ans), avec une part significative d'acheteurs de moins de 31 ans (11,4%), grâce à des revenus plus élevés que la moyenne nationale. La tranche 31-40 ans (26,7%) est la mieux représentée, suivie par la tranche 41-50 ans (25,8%).

💶 Rentabilité locative : 5,56 années de loyer pour amortir

Le ratio "années de loyer nécessaire pour acheter" atteint 5,56 ans au Pays Basque, un niveau qui a augmenté depuis 2023 (5,28 ans). Ce chiffre élevé reflète des prix d'achat très élevés, notamment à San Sebastián et Bilbao. Cependant, les loyers sont également soutenus par une forte demande, et le marché locatif reste dynamique, particulièrement dans les zones urbaines.

📈 Évolution des prix sur 12 ans (2015-2026)

Depuis 2015, les prix au Pays Basque ont augmenté de +39,4%, passant de 2 138 €/m² à près de 2 980 €/m² en début 2026. La progression a été régulière, avec une accélération notable en 2022 (+8,7%) et 2025 (+8,1%). Le marché a toujours été cher, mais il continue de grimper porté par la demande et la qualité de vie exceptionnelle.

📆 Perspectives 2026-2027 pour le Pays Basque

Les experts anticipent une poursuite de la hausse des prix au Pays Basque, avec une fourchette estimée entre +5% et +7% en 2026, soutenue par plusieurs facteurs :

• L'économie basque : l'une des plus dynamiques d'Espagne (industrie, technologie, services).
• La qualité de vie : gastronomie, culture, paysages, sécurité.
• L'offre limitée : peu de terrains constructibles disponibles dans les zones urbaines.
• Les infrastructures : réseau de transport de haute qualité (AVE, métro de Bilbao, aéroports).

Les zones les plus prometteuses pour les investisseurs restent :

• Grand Bilbao : Bilbao, Getxo, Portugalete, Barakaldo (renouveau urbain après le métro).
• San Sebastián (Donostia) : marché de luxe, très cher mais stable.
• Vitoria-Gasteiz : capitale administrative, prix plus abordables qu'à Bilbao.
• Côte basque : Zarautz, Getaria, Lekeitio, Hondarribia (tourisme balnéaire).
• Intérieur : villes moyennes comme Eibar, Durango, Arrasate (industrie).